Con gli ultimi rincari alla tassazione ordinaria, la cedolare secca sugli affitti conviene quasi sempre. Dal 1° gennaio 2013, infatti, l'Irpef deve essere pagata sul 95% del canone incassato, anziché sull'85%, perché le deduzioni forfettarie riconosciute a tutti i proprietari sono state "tagliate" dalla riforma del lavoro. Per i contratti convenzionati, invece, si passa dal 59,5% al 66,5% del canone pattuito. Un cambiamento che – di fatto – aumenta la convenienza relativa della cedolare secca, e la rende vantaggiosa per tutti i contribuenti, tranne due categorie di soggetti: coloro che hanno detrazioni molto elevate e coloro che redditi inferiori a 15mila euro e hanno stipulato un affitto convenzionato.
Come gestire i ripensamenti. Chi rifà i conti e scopre che gli conviene la cedolare, potrà applicarla anche se finora non ci aveva mai pensato. Uno dei maggiori vantaggi della tassa piatta, infatti, è la possibilità di entrare e uscire dal regime agevolato anche nel corso del contratto. Per applicare la cedolare ai contratti già in corso, bisogna attendere la scadenza dell'annualità contrattuale e presentare a un ufficio delle Entrate il modello 69 entro il termine per il versamento dell'imposta di registro. In pratica, per un contratto stipulato il 1° aprile 2012, si potrà scegliere la cedolare entro il 30 aprile 2013, perché l'imposta di registro va versata entro 30 giorni dall'inizio dell'annalità: naturalmente, dato che la tassa piatta assorbe il registro – oltre al bollo e alle addizionali Irpef – il modello 69 sarà presentato "a zero", cioè senza pagamento di imposte. L'opzione per la cedolare, in questo esempio, varrà per i canoni maturati a partire dal 1° aprile 2013, mentre su quelli incassati dal 1° gennaio al 31 marzo si pagherà l'Irpef maggiorata.
Niente aggiornamento Istat. Anche se avviene in corso di contratto, la scelta della cedolare dovrà seguire le regole generali. Quindi l'opzione effettuata con il modello 69 sarà valida per la durata residua del contratto, fino a revoca. Attenzione al concetto di "durata residua", però: ad esempio, se si compie la scelta al secondo anno di un contratto "4+4", si dovrà comunque presentare il modello 69 al momento in cui inizia il secondo quadriennio, cioè il "+4", perché si tratta per il fisco di una proroga contrattuale. La scelta per la cedolare dovrà essere accompagnata dalla raccomandata all'inquilino e dalla rinuncia all'aggiornamento del canone secondo l'indice Istat Foi (o altri indici utilizzati per l'aggiornamento periodico).
La revoca. Se qualcuno scoprisse che la cedolare non gli conviene, potrebbe sempre effettuare la revoca. Anche in questo caso, bisogna attendere la scadenza dell'annualità contrattuale. La revoca può essere fatta con un atto in carta libera, presentato alle Entrate e – per conoscenza – anche all'inquilino: in quest'ultimo caso la comunicazione non è obbligatoria, ma sicuramente opportuna, perché da questo momento il proprietario sarà libero di aggiornare il canone e bisognerà tornare a pagare l'imposta di registro (2% sul canone annuale, da dividere a metà tra i due contraenti). In alternativa alla lettera in carta libera, anche per la revoca si può utilizzare il modello 69.
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